Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возвращение из мест не столь отдаленных. Что происходит с недвижимостью?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если проблема уже возникла, квартира куплена и теперь приходится решать, что делать с посторонним прописанным в ней человеком, можно сразу обращать внимание на п.2 ст.292 ГК РФ. Исходя из этого закона, если в квартире ранее были прописаны родственники продавца, то их можно будет выселить только на том основании, что произошел переход права собственности.
Что делать, если купили квартиру с прописанным человеком
Значительно хуже ситуация тогда, когда прописанные лица не являются родственниками вообще, непонятно на каком основании занимают жилплощадь. Тут уже придется доказать в суде, что лица были прописаны еще до переоформления квартиры на новых владельцев и никаких прав находиться в ней посторонние лица не имеют. Впрочем, во многих случаях это тоже не особо сложно.
Почти всегда проблема со снятием с регистрации ранее прописанных в квартире людей и их принудительное выселение из квартиры решается только через суд. Придется приготовиться к тому, что избавиться от «ненужного» жилья в ближайшее время не получится.
Важно обязательно запросить справку о зарегистрированных в приобретаемой квартире лицах.
Так, Уссурийский районный суд Приморского края, рассмотрев гражданское дело по иску Н. к П. о признании утратившим право пользования жилым помещением, в удовлетворении исковых требований отказал. В обоснование своих требований истица указала, что является собственником жилого помещения, в указанной квартире в качестве члена семьи истицы был зарегистрирован и вселен ответчик П. Ответчик выехал из спорной квартиры, в которой с данного времени больше не проживал, коммунальные услуги не оплачивал. Ответчик препятствий в пользовании жилым помещением не имел, договор найма с ним не заключался, ответчик осужден к лишению свободы, содержится в ФКУ. Наличие регистрации ответчика создает препятствия истице при продаже квартиры. Мотивируя свое решение, суд указал, что ч. 4 ст. 31 ЖК РФ предусматривает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Вместе с тем в соответствии со ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации спорного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
Судом учитывается, что ответчик был вселен в спорное жилое помещение с соблюдением требований жилищного законодательства. Истицей право собственности на квартиру было приобретено на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан, следовательно, ответчик, будучи зарегистрированным на дату приватизации и не принявший в ней участие, в силу закона приобрел бессрочное право пользования приватизированной квартирой.
Несмотря на то что основная волна приватизационных мероприятий жилого фонда уже прошла, и по сей день в судах рассматриваются споры по нарушениям жилищных прав граждан при приватизации.
Так, в Республике Татарстан, в Набережно-Челнинском городском суде, рассматривался спор о выселении лиц из квартиры. Новый собственник приобрел жилье с зарегистрированными в ней лицами (бывшими членами семьи собственника). При этом сами проживающие не знали о том, что квартира продана новому лицу. В соответствии с договором на передачу жилого помещения в собственность граждан право на приватизацию квартиры реализовал бывший муж и отец проживающих. При этом остальные члены семьи последнего (ответчика) от права приватизации отказались, о чем свидетельствовало их заявление. Бывшие муж и жена при разводе добровольно договорились о том, что квартира остается жене и детям. В дальнейшем бывший муж был привлечен к уголовной ответственности, с семьей больше связь не поддерживал, переехал в другой город. И оттуда продал квартиру, которая де-юре оставалась в его единоличной собственности. Новый собственник подал исковое заявление о выселении. Примечательно, что суд первой инстанции удовлетворил исковое заявление.
Когда можно выписать человека из квартиры
Обычно к пpoцeдype пpинyдитeльнoгo cнятия c регистрационного yчeтa собственник пpибeгaет, кoгдa интepecы и пpaвa влaдeльцeв нeдвижимocти нapyшaютcя или когда этого требуют жизненные обстоятельства.
По суду можно выписать человека из квартиры, если:
- прекратились семейные отношения с собственником квартиры. Например, в случае расторжения брака. Речь идет о ситуации, когда недвижимость была приобретена одним из супругов до вступления в брак;
- человек, зарегистрированный в квартире, фактически в ней не живет. Суд будет учитывать, платит ли такое лицо коммунальные платежи, получает ли почту по этому адресу, есть ли в квартире его личные вещи;
- у прописанного есть недвижимость в собственности и живет он по другому адресу. Подтвердить это можно выпиской из Росреестра или показаниями свидетелей;
- человек ведет асоциальный образ жизни, например дебоширит, постоянно конфликтует с другими жильцами и так далее. Это можно подтвердить показаниями очевидцев или участкового инспектора;
- прописанный использует жилую недвижимость не по назначению — например, устроил в квартире мастерскую или кальянную.
Закон предусматривает дополнительные основания для выселения из квартиры, если лицо проживает в ней по договору социального найма:
- наниматель либо члены его семьи не вносят квартплату и/или коммунальные платежи;
- суд лишил родителей родительских прав и признал невозможным их проживание вместе с детьми;
- наниматель или члены его семьи используют квартиру не по назначению (например, как офис) или разрушают квартиру;
- наниматель или члены его семьи систематически нарушают права соседей.
Чтобы правильно составить иск, лучше всего обратиться к квалифицированному юристу. Он не только поможет правильно заполнить этот документ, но и проконсультирует по всем возникшим вопросам в вашей конкретной ситуации. Такие услуги требуют дополнительных расходов, и не каждый имеет возможность ими воспользоваться. Поэтому можно попытаться составить заявление самостоятельно. Оно заполняется в соответствии с определенной формой. В шапке заявления указывается:
- Полное название судебного органа, в который осуществляется обращение.
- Фамилия имя отчество истца и адрес его проживания.
- Сведения об ответчике в той же форме, что и об истце.
Ниже в тексте заявления следует указать обстоятельства, в связи с которыми заявитель обращается к суду. Затем описать основания для проведения процедуры выписки. Следующим шагом будет изложение всех требований, которые, по мнению истца, должен удовлетворить суд и перечисление всех приложенных документов. В конце иска необходимо поставить дату составления и личную подпись заявителя.
Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми?
Никаких ограничений на покупку недвижимости с зарегистрированными в ней лицами не существует. Юридически такие сделки возможны, однако они должны быть совершены по всем нормам Гражданского права.
Составляя договор купли-продажи квартиры, продавец должен сообщить о наличии обременений в виде прописанных жильцов (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Если факты скрываются покупатель вправе расторгнуть сделку и вернуть уплаченные ранее деньги.
Почему люди прибегают к покупке квартир, даже если в них прописаны бывшие жильцы? Во многом это объясняется низкой стоимостью такой недвижимости.
Жилье с обременением гораздо дешевле, нежели квартиры с уже выписанными жильцами и без долгов. Экономия может составлять до 30%, что в наше время очень выгодно на рынке недвижимости.
Вот только выписка зарегистрированных в купленной квартире ляжет на плечи нового собственника, а не продавца.
Регистрация осужденных по месту отбывания наказания
Постановление Правительства РФ №713 в части постановки граждан на временный учет регламентирует, что человек, который более трех месяцев проживает не по месту своей постоянной регистрации, обязан подать сведения в уполномоченный орган МВД об адресе своего пребывания. В случае с отбыванием наказания этот процесс перекладывается на администрацию учреждений уголовно-исполнительной системы. В соответствии с пунктом 14 части 2 Постановления руководство колонии обязано передать сведения о поступившем заключенном в течение семи дней с момента его перевода в тюрьму для отбывания наказания.
Администрация колонии должна все оформлять четко по закону, она подготавливает список документов на вновь прибывшего и подает их в территориальный орган МВД по месту нахождения самого исправительного учреждения. В заполненных бланках, в том числе ставится пометка о сроке предполагаемого заключения. Если осужденный выпущен досрочно, то в том же порядке он снимается с временного учета.
В соответствии с пунктом 15 главы 2 Постановления временная регистрация по месту пребывания не отражается на постоянной прописке, а именно не влечет автоматического снятия с учета по старому адресу. Эти два вида регистрации существуют параллельно.
Всегда ли можно выписать из квартиры зарегистрированного, находящегося в МЛС?
Российское законодательство защищает лиц, находящихся в местах лишения свободы, в том числе их право после отбывания срока иметь крышу над головой. В противном случае будет нарушена 40 статья Конституции РФ. Чтобы выписать лицо, находящееся в тюрьме, необходимо дождаться его выхода на волю и уговорить выписаться добровольно. В суд на бывшего заключенного можно подавать только в том случае, если он категорически отказывается сниматься с регистрации.
Нередко юристы рекомендуют человеку, которому предстоит отбывание наказания, оформить «временную выписку», подлежащую восстановлению. Также заключенным советуют не отказываться от своей доли квартиры на случай, если она будет продана. В этих ситуациях договориться с прописанным лицом о снятии с регистрации будет достаточно просто. Однако если освобожденный не идет на компромиссы, меняет адреса – суд его выпишет без его согласия.
Добровольное выселение
Хозяин вправе распоряжаться собственной недвижимостью по своему усмотрению. Он может проживать в ней, сдавать в аренду, дарить, завещать или продать. Для этого ему не нужно согласовывать свои действия с гражданами, которые зарегистрированы в его жилом помещении, но совладельцами не являются. Владелец без проблем может отчудить квартиру, в которой прописано лицо, не собственник, без его согласия.
Ситуация с пропиской не столь однозначна. Выписка проводится на добровольной основе, когда выписываемый сам об этом просит. Если договориться не удалось, нужно обращаться к органам правосудия.
Вариант с добровольным снятием с учета наиболее удобный для будущих продавцов недвижимости. Зарегистрированные жители сами приходят в миграционные отделы и подают заявление на прекращение регистрации. Это означает, что еще до момента заключения договора недвижимость будет освобождена от квартирантов.
Если прописанные самостоятельно снимаются с учета, процедура заключения сделки значительно упрощается. Для приобретателя этот вариант тоже наилучший, так как отсутствуют риски судебного обжалования и необходимости самостоятельно выписывать граждан с приобретенной недвижимости.
○ Что делать, если в купленной квартире кто-то прописан?
Что делать, если Вы не знали о наличии прописанных людей? Хотя обременения в виде прописанных граждан подлежат регистрации в Росреестре прав на недвижимое имущество, не всякий собственник квартиры заявляет о них регистратору. Вот и выходит на практике ситуация, когда вместе с помещением приобретаются «мертвые души» или даже реальные жильцы. Что делать, если договор уже заключен и квартира перешла к Вам в собственность?
Вот что говорит о таких сделках Гражданский кодекс (п. 1 ст. 460 ГК РФ):
«Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.»
То есть, если квартиру Вы приобрели, не зная, что там живут люди, следует поступить следующим образом.
Как узнать, кто прописан в квартире?
Вся информация о прописанных в конкретной квартире содержится в домовой книге. И получить такие ведения не составляет проблем для кого угодно. А если взять, так называемую, «расширенную выписку», так можно получить еще и информацию о «временно выписанных» жильцах.
Предлагаем ознакомиться: Сколько раз можно передарить квартиру полученную по дарственной
А если идти в суд выписывать тех, кто не желает выписываться, следует учитывать, что суд принимает решение лишь в случаях, когда совсем никак не удается договориться.
Перед тем как приобретать любую квартиру на “вторичке”, нужно выяснить, нет ли в ней зарегистрированных граждан. Сделать это можно при помощи специальной выписки из БТИ. Она выдается собственнику помещения.
Рекомендуется требовать от продавца расширенную выписку. В ней будут указаны все временно выписанные из жилья по тем или иным причинам.
Расплатиться жильем за ошибку
Причин, по которым освободившие люди остаются без места жительства, много. То, что осужденных прекратили снимать с места регистрации, проблему решает только частично, говорит Ольга Подоплелова. Теряются социальные связи, у кого-то жилье находится в отдаленной местности, где нет работы. Многие не успели получить жилье до осуждения — это очень распространенная проблема для детей-сирот.
Чаще всего заключенные лишаются жилья, так как родственники убеждают их отказаться от права собственности на недвижимость, говорит юрисконсульт организации «Ночлежка» Роман Ширшов. Когда человек освобождается, его жилье уже может быть многократно продано.
Еще одна распространенная ситуация — человек не успевает вступить в права наследования. Если собственник жилья умирает, заключенный, находясь в исправительном учреждении, может не знать об этом и не успеть вступить в наследство. «Его родня в это время непонятными способами вступает в права наследования, — рассказывает Ширшов. — И, соответственно, из тюрьмы человек выходит на улицу».
Попадание человека в исправительное учреждение влияет на всю его семью, считает Дмитрий Иванин, координатор группы помощи бездомным добровольческого движения «Даниловцы». За счет имущества заключенного люди могут решить свои собственные жилищные проблемы, особенно если отношения с осужденным были плохими и срок большой.
В практике Дмитрия бывали случаи, когда человек из благих побуждений сам переписывал свою квартиру жене, отдавал долю в доме родственникам.
«Реже мы встречали случаи, когда жилье вымогали, — добавляет Ширшов. — То есть другие осужденные или заключенные вместе с администрацией исправительного учреждения заставляли собственника переписать свою недвижимость на кого-то. Убеждали, что это единственный вариант для того, чтобы сохранить себе жизнь и здоровье».
Жильем заключенные в колонии могут расплатиться за ошибку, проиграть его в карты, перечисляет Ширшов. Дмитрий Иванин добавляет, что игромания — довольно распространенная проблема среди заключенных и бездомных людей.
«Это какая-то надежда на чудо, — считает Дмитрий. — Когда у людей силы кончаются и кажется, что только такое чудо, как выигрыш, может им помочь. Отношения в тюрьме непростые, и они часто включают азартные игры. Иногда специально человека подставляют, вовлекают в этот процесс, чтобы он попал в зависимость. Принцип выживания за счет другого, к сожалению, в колониях крайне распространен».
Предотвратить отъем жилья может руководство учреждений. Доверенность, подписанная руководителем колонии, приравнивается к нотариальной. Ширшов уточняет, что начальник колонии может отказать в подписи такого документа. Так, один из начальников колонии Санкт-Петербурга говорил, что не подписывает документы, связанные с отчуждением жилья. По словам Романа, в целом сотрудники исправительных учреждений могут быть в этом заинтересованы, потому что подпись на документах об отчуждении имущества может потенциально стать проблемой лично для них.
Основания для выписки
При определении оснований для снятия человека с учета, следует обратиться к Постановлению №713, в главе 5 приведен исчерпывающий их перечень, на который можно опираться при ходатайстве о снятии человека с регистрационного учета. В общих случаях основаниями для выписки с места жительства может быть:
- Смерть человека.
- Признание судом гражданина пропавшим без вести.
- Обнаружение фальсификации документов, которые были предъявлены при регистрации.
- Установление факта неправомерных действий должностных лиц, которые принимали решение о постановке на учет данного человека.
- Выявление фиктивности регистрации.
Обратите внимание, что все случаи, кроме смерти жильца, требуют предварительно судебного слушания. Только после положительного решения о праве снять человека с регистрационного учета документация передается в соответствующее подразделение МВД и приводится в исполнение.